事業計画・資金計画に関するサポート

テナントが本当に集まるのか？決まらなかったら？？

日本ビルドが、地主様へ提案する段階では、ある程度、想定しております。
希望するテナントを固めてからの契約ごとになりますので、地 主様と各テナントの条件等を加味し、様々な角度からシミュレーションして、決定していくことになります。
また、テナントが決定した場合には、早急に契約書（合意書）を締結します。
契約書の中に中途解約等のペナルティをしっかり明記することにより、不測の事態に備えます。
その契約書締結と同時並行に綿密な事業計画を組んでいくことになります。

例えばこんなお悩みをおかかえではありませんか？

この土地はどんなお店ができるのかな？

立地診断

当社にご相談いただいて真っ先に行うのが、立地診断です。
土地には都市計画法や建築基準法などの法令で、住宅や工場・商業施設などの土地利用方法が定められていたり、建物の大きさや高さなどの制限がありますので、その詳細を確認します。
そして土地の大きさや土地と接する道路の交通量、周辺の人口や年齢層、周辺の商業施設の状況など様々な角度から分析を行い、どのような業種のお店が向いてるか、どのくらいの賃料収入が見込めるかを予測し、ご提案しています。

有効活用の仕方はいくつかあると聞いたことがありますが･･･

契約の仕方

土地を有効活用する方法は、「土地だけを貸す(土地賃貸借契約)」と「建物を建て、物(売り場)を貸す(建物賃貸借契約)」があります。 また、定められた期間だけ土地あるいは建物を貸す契約(事業用定期借地権契約・定期借家契約など)もあります。

土地だけを貸すよりも建物を貸したほうが当然、収入が増えますが、オーナー様は建築費用が必要となるなど、それぞれにメリット・デメリットがあります。
契約関係が複雑となる場合や契約後の管理に手間がかかるようであれば、当社が土地あるいは建物をお借りし、テナントへお貸しする方法(マスターリース)も行っております。

日本ビルドではオーナー様の要望をよく聞いた上で、オーナー様に一番合ったプランをご用意します。

空いている土地を 有効活用するのに 投資は必要なの？

初期投資計画

「土地だけを貸す」場合、自己所有の土地であれば、初期投資はほとんどかりませんが、「建物を建てて貸す」場合、建物の建築費用とその税金等が余計にかかります。また、テナントの業種によって建物のボリュームも様々ですので、建設費用も一定ではありません。 しかし、「建物を建てて貸す」場合でも、建設協力金方式という手法もあります。テナントから無金利の建設協力金を差し入れてもらい、その協力金で建物を建てます。 建物完成後に建設協力金は保証金に転換され、テナントからの毎月の賃料から保証金の一部を相殺してテナントに返還するという手法です。

日本ビルドでは 建設費用を算出し、最初にどれだけの費用が掛かるのかご提案いたします。また、建設協力金方式で初期費用を抑える提案を行っています。

収益はどのくらい？

事業計画

立地診断に基づき、出店を希望するテナントとオーナー様の条件を加味しながら、事業計画を作成していきます。

土地を賃貸する場合、少なくとも固定資産税や都市計画税を支払わなければなりませんし、建物を賃貸する場合には税金のほかにも修繕費用や、設備の点検費用等の支払いが発生することもあるなど、初期費用だけでなく賃貸が始まってからも費用が発生します。

日本ビルドでは、他社では見落としがちな支出も加味し、いくつかの事業計画を作成の上、ご提案しています。

契約を結ぶのは大変ですか？

契約書の作成

オーナー様とテナントの大まかな条件が一致すると契約を結ぶ作業に移りますが、契約書を作成する段階でオーナー様とテナントで意見が食い違ったりすることもあります。細かいところでも意見の食い違いがあったまま契約すると、契約後時間が経ってから大きな問題に発展することもありますので、お互いに納得いただけるよう調整いたします。

また、契約書は専門用語が出てきたり、言い回しが堅苦しかったりと理解するのはなかなか難しいものです。契約後、「こんなはずではなかった」と後悔しないよう、できる限りわかりやすくご説明いたします。

日本ビルドでは有効活用を成功させる秘訣は、貸す側と借りる側双方の要求が満たされ、長期にわたり双方とも幸せになることだと考えております。そのためには双方に契約内容を十分ご理解いただき、納得いただくことが大切です。